Transmettre son patrimoine, c’est souvent plus complexe que de le constituer. Impôt sur la fortune immobilière, fiscalité sur les donations, succession… En France, la fiscalité peut vite grignoter l’héritage que l’on souhaitait transmettre à ses proches. C’est là que la nue-propriété entre en scène : une stratégie à la fois élégante, efficace… et redoutablement optimisée.
En 2024, ce mécanisme de démembrement de propriété s’impose toujours comme l’une des solutions les plus malignes pour transmettre son patrimoine tout en allégeant la note fiscale. Voyons en détail pourquoi (et comment) cette solution séduit de plus en plus de contribuables avertis.
Comprendre la nue-propriété et l’usufruit
Quand on parle de nue-propriété, il faut comprendre qu’il s’agit d’un mécanisme de « démembrement de propriété ». Concrètement, la pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits :
- La nue-propriété : le droit de posséder un bien sans en avoir l’usage immédiat.
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, par exemple) pendant une durée déterminée ou à vie.
Dans une stratégie de transmission, ce démembrement permet à une personne (souvent les parents) de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire l’usage et le revenu généré par le bien. À son décès, l’usufruit s’éteint naturellement, et les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété — sans taxation supplémentaire.
Un levier fiscal puissant pour transmettre sans se ruiner
Le principal avantage de cette stratégie réside dans la fiscalité. Dans une donation classique, la valeur du bien immobilier donné est calculée dans sa totalité. Mais dans le cas d’une donation en nue-propriété, seule la valeur « nue » est prise en compte, selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts.
Ce barème varie en fonction de l’âge de l’usufruitier :
- Moins de 51 ans : la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété.
- Entre 51 et 60 ans : 60 %.
- Entre 61 et 70 ans : 70 %.
- Etc. jusqu’à 90 ans, où la nue-propriété atteint 90 %.
En clair, plus vous êtes jeune lors de la donation, plus la nue-propriété a une « faible » valeur fiscale, et plus vous pouvez transmettre à moindres frais. Conjugué avec les abattements en ligne directe (100 000 € tous les 15 ans par enfant), le gain est très significatif.
Un outil de planification patrimoniale intelligent
La nue-propriété permet également d’optimiser intelligemment la gestion de son patrimoine :
- Préserver son niveau de vie : en conservant l’usufruit, le donateur continue à percevoir des revenus (notamment locatifs).
- Sécuriser les héritiers : les enfants deviennent juridiquement propriétaires, ce qui protège leurs droits à long terme.
- Anticiper la succession : au décès du donateur, les héritiers deviennent pleins propriétaires automatiquement. Aucune nouvelle imposition n’est due.
Autre avantage insoupçonné : le bien donné en nue-propriété sort (en tout ou partie) de la base taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), à condition que l’usufruitier soit le donateur. Une petite pépite en matière de défiscalisation patrimoniale.
Les limites à ne pas ignorer
Malgré ses atouts indéniables, la donation en nue-propriété n’est pas exempte de contraintes :
- Irrévocabilité : une fois la donation réalisée, on ne peut pas faire marche arrière.
- Moindre flexibilité : si vos besoins financiers évoluent, vous ne pourrez plus vendre le bien seul.
- Entente obligatoire : pour vendre le bien, il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
C’est donc une opération qui mérite une vraie réflexion patrimoniale. On parle ici de transmission anticipée, pas d’un simple investissement locatif.
Exemples concrets d’utilisation
Prenons un exemple concret. Jean, 62 ans, possède un appartement à Paris d’une valeur de 600 000 €. Il veut le transmettre à son fils unique tout en continuant à percevoir les loyers. S’il donne la nue-propriété en 2024 :
- La valeur fiscale de la nue-propriété est de 60 %, soit 360 000 € (selon le barème du CGI – article 669).
- Après abattement de 100 000 €, la base imposable est ramenée à 260 000 €.
- Soit des droits de donation bien inférieurs à ceux dus sur 600 000 € en pleine propriété.
Autre cas de figure : Marie, 70 ans, investit dans un bien immobilier en nue-propriété via une SCPI. Elle bénéficie d’un prix d’achat réduit (puisqu’elle n’achète que la nue-propriété), ne paie pas d’impôt sur les revenus fonciers pendant la durée du démembrement… et récupère la pleine propriété à l’extinction d’un usufruit temporaire. Cercle vertueux ? Clairement, oui.
Pourquoi la nue-propriété séduit autant en 2024
Dans un contexte fiscal tendu, où l’État cherche à renforcer ses recettes, les dispositifs de défiscalisation « douce » comme le démembrement sont de plus en plus prisés. En 2024, les tendances marquent un retour aux stratégies patrimoniales prudentes, intergénérationnelles… Et surtout légalement optimisées.
Le barème défini par l’administration reste avantageux, les abattements sont maintenus, et les contrôles fiscaux sur les démembrements abusifs concernent surtout les schémas artificiels. Si la donation est sincère, anticipée et encadrée par un notaire, elle coche toutes les cases d’une bonne transmission.
Comment passer à l’action ?
Si cette stratégie vous intrigue, voici mes conseils :
- Consultez un notaire ou un conseiller patrimonial pour simuler l’impact fiscal et vérifier l’équilibre de votre patrimoine.
- Ne tardez pas : plus vous réalisez la donation jeune, plus l’économie fiscale est grande.
- Pensez aux autres supports : nue-propriété immobilière, SCPI, assurance-vie avec démembrement de clause bénéficiaire… les outils sont nombreux.
Loin d’être une astuce pour initiés, la nue-propriété est aujourd’hui un outil en or massif pour celles et ceux qui souhaitent transmettre sans plomber leur budget — et sans plomber celui de leurs héritiers.
Transmettre, c’est prévoir. Et prévoir, c’est agir.
