Pourquoi investir dans la forêt et les terres agricoles séduit de plus en plus
Quand on parle de placement durable, allier rendement, protection de l’environnement et avantage fiscal peut paraître utopique… et pourtant ! Investir dans la forêt ou dans les terres agricoles offre justement cette équation rare. À l’heure où l’inflation inquiète, où l’immobilier urbain devient inaccessible et où les marchés financiers jouent aux montagnes russes, les terres nourricières reprennent racine dans les portefeuilles des investisseurs avertis.
Mais pourquoi cet engouement ? Quels sont les véritables atouts de ce type d’investissement ? Et surtout, comment bien s’y prendre pour allier éthique et performance ? Je vous explique tout.
Une valeur refuge aux racines profondes
Forêts et terres agricoles ont un avantage unique : elles ne disparaissent pas, ne deviennent pas obsolètes et sont directement liées à des besoins humains fondamentaux — se nourrir, se loger, respirer.
Les terrains agricoles participent directement à la souveraineté alimentaire d’un pays, un enjeu devenu stratégique depuis la crise sanitaire. Quant aux forêts, elles jouent un rôle capital dans la captation du CO₂, la protection de la biodiversité et la prévention des risques naturels (inondations, érosion, etc.).
Mais au-delà des beaux discours, leur solidité économique est impressionnante. Ces actifs « réels » sont faiblement corrélés aux marchés financiers classiques. En d’autres termes : lorsqu’une crise boursière éclate ou que les taux explosent, ils continuent souvent tranquillement à générer du rendement.
Quels sont les rendements à espérer ?
Les rendements ne sont pas aussi spectaculaires qu’un coup de poker en crypto… mais ils sont fiables !
- Forêts : Les rendements varient généralement entre 1,5 % et 3 % nets par an. Ils proviennent de la coupe du bois, de la vente de parcelles et parfois de la mise à disposition pour la chasse ou l’écotourisme.
- Terres agricoles : Louées à des agriculteurs (baux ruraux), elles offrent un revenu locatif stable, entre 2 % et 4 % par an selon la localisation et l’usage.
Rien d’exceptionnel, me direz-vous ? Peut-être. Mais l’intérêt réside dans leur stabilité, leur faible volatilité… et surtout dans les avantages fiscaux qu’on va détailler maintenant.
Un cadre fiscal très avantageux
Le législateur français a taillé sur mesure un cadre incitatif pour celles et ceux qui veulent investir « utile ». Voici les principaux atouts fiscaux, à la fois pour les forêts et pour les terres agricoles :
Les forêts : un patrimoine vert… et exonéré
- Réduction d’impôt : En achetant une forêt ou en investissant dans un Groupement Forestier (GF ou GFI, « Groupement Forestier d’Investissement »), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25 % de l’investissement (dans la limite de 50 000 € pour une personne seule, 100 000 € pour un couple). Source : Article 199 decies H du CGI.
- Exonération partielle d’IFI : Si vous êtes assujetti à l’IFI, bonne nouvelle : 75 % de la valeur des bois et forêts est exonérée (dans la limite de 101 897 € par personne, au-delà l’exonération passe à 50 %).
- Exonération de droits de succession : Sur les transmissions par donation ou héritage, 75 % de la valeur de la forêt est exonérée de droits. Ça peut représenter des gains fiscaux conséquents dans les opérations de transmission patrimoine.
Terres agricoles : le bon plan pour la transmission
- Réduction des droits de donation et succession : Là aussi, si vous détenez des terres exploitées dans le cadre d’un bail à long terme ou à travers un GFA (Groupement Foncier Agricole), jusqu’à 75 % de leur valeur peut être exonérée de droits de succession ou de donation. Source : Article 793 du CGI.
- Stabilité fiscale : Les revenus générés par les terres agricoles entrent dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet d’utiliser les dispositifs classiques d’optimisation (micro-foncier, régime réel, déficit foncier…).
Investir en direct ou via un groupement ?
Si vous avez les moyens (et l’envie) de posséder personnellement plusieurs hectares de pins ou de champs, l’investissement en direct est envisageable. Mais attention : il faut être prêt à gérer un bien peu liquide, avec des obligations juridiques et techniques précises (plan de gestion agrée, règlementation forestière, baux ruraux…).
Pour les autres (dont je fais partie), il existe des solutions clé en main via des groupements d’investissement :
- Groupements Forestiers (GF) ou d’Investissement (GFI) : ils recueillent les fonds de plusieurs investisseurs pour acheter et gérer des forêts.
- Groupements Fonciers Agricoles (GFA) : même principe, appliqué aux terres agricoles.
Avantage ? Vous mutualisez les risques et déléguez toute la gestion. Inconvénient ? Moins de liberté (évidemment) et un bilan à étudier minutieusement pour s’assurer de la qualité de la gestion.
Un placement cohérent avec les enjeux du XXIe siècle
Investir dans la forêt ou l’agriculture, c’est aussi affirmer une vision à long terme. C’est placer son argent dans une dynamique durable, ancrée dans le réel, qui crée de la valeur pour soi… autant que pour les générations à venir.
Par les temps qui courent, où tout s’accélère et se dématérialise, cela fait du bien de revenir à la terre. Littéralement. Les forêts n’ont pas besoin de réseau Wi-Fi. Et une terre bien exploitée produit de quoi nourrir, loger, ou reboiser intelligemment.
Alors, que vous soyez épargnant prudent cherchant une stabilité patrimoniale… ou citoyen engagé désireux de participer à la transition écologique, ce type de placement mérite votre attention.
Quelques précautions avant de sauter le pas
Comme tout investissement, celui-ci n’est pas totalement sans risque. Voici quelques points de vigilance à garder à l’esprit :
- Liquidité faible : La revente peut être longue, surtout en direct. Comptez plusieurs mois, voire années, pour céder une parcelle.
- Rendement modéré : Il ne faut pas en attendre des profits fulgurants. C’est un marathon, pas un sprint.
- Risques naturels : Incendies, tempêtes, maladies végétales… la nature reste imprévisible, même si des assurances existent.
- Choix de l’emplacement : Comme dans l’immobilier, l’emplacement est clé. Tous les terrains n’ont pas le même potentiel agricole ou forestier.
Dernier conseil : entourez-vous de professionnels. Pour l’analyse juridique, fiscale, et surtout pour bien comprendre les spécificités du terrain ou du groupement visé. Ce n’est pas un investissement « gadget », mais un vrai projet patrimonial à part entière.
En somme : du sens, du rendement stable, et des avantages fiscaux non négligeables. Investir dans les forêts et les terres agricoles n’est pas une mode, c’est une tendance de fond. Une façon concrète, pragmatique et intelligente de faire pousser son patrimoine… lentement mais sûrement !
