Defiscalisation gestion de patrimoine
Publié le 17 Novembre 2018 à 18h46 - 10 vues

Comment transmettre un bien immobilier par donation ?

La donation est une forme de transmission qui se fait du vivant du donateur et de celui qui reçoit. Les biens immobiliers faisant l’objet d’une donation profitent d’une fiscalité allégée, par le biais d’un abattement entre autres. Il s’agit donc d’un mode de transmission de plus en plus adopté par les Français afin d’échapper aux lourds droits de succession. Comment transmettre la pierre par donation ?

Il y a deux manières de transférer le bien immobilier dans le patrimoine d’un individu : suivant la donation classique ou par le biais de la donation démembrée.

Donation classique : intégration du bien en pleine propriété dans le patrimoine du donateur

Dans une donation classique, le bien en pleine propriété intègre immédiatement le patrimoine du bénéficiaire, en l’occurrence s’il s’agit d’une donation aux enfants. En revanche, en cas de donation entre époux, il faut attendre le décès du donateur pour que le bien s’inscrive dans le patrimoine du conjoint survivant.

En ce qui concerne la donation à un seul enfant, le donateur transmet via la donation simple. Si plusieurs enfants recueillent le bien immobilier, il y aura plutôt donation-partage. Ce qui est assez complexe dans le cas de l’immobilier en raison de son caractère indivisible. La création d’une SCI familiale, dont les détails plus bas, se révèle alors être une des meilleures solutions patrimoniales en rapport aux désagréments de l’indivision.

Donation par démembrement : seule la nue-propriété est donnée

La donation peut également se faire sur un bien en démembrement, c’est-à-dire qu’elle concerne un des droits de la pleine propriété. Ce droit est généralement la nue-propriété. Le donateur ne profite plus que des droits restreints de l’usufruit, c’est-à-dire qu’il est uniquement autorisé à occuper le bien ou à le faire louer. Ce dernier ne lui appartient plus tout à fait, puisque la nue-propriété est transférée à d’autres individus, les nus-propriétaires. Ceux-ci possèdent donc un droit acquis sur le bien, sans qu’ils soient tout à fait propriétaires et ce, jusqu’à ce que l’usufruitier décède.

Et qu’est-ce que la donation temporaire de l’usufruit ? Il est certes possible de songer à donner temporairement l’usufruit au nu-propriétaire dans certains cas exceptionnels. Notamment si le nu-propriétaire est l’enfant. Le montage le plus courant consiste à permettre à ce dernier d’occuper temporairement le bien pendant la durée de ses études par exemple. Ou de le mettre en location fin qu’il puise dans les revenus locatifs générés pour subvenir à ses besoins. Lorsque la période convenue expire, l’usufruit retourne au parent titulaire et le démembrement classique est à nouveau activé jusqu’au décès de ce dernier.

L’obligation de rédiger un acte notarié

L’acte notarié officialise la donation, que ce soit aux enfants ou entre époux. Ce document signe l’irrévocabilité de l’acte, sauf dans le cas de la donation au dernier vivant ou donation entre époux. Le donateur s’assurera donc que l’individu à qui il donne de son vivant mérite dignement de recevoir le patrimoine. Toujours est-il qu’il y a possibilité de révoquer la donation entre époux.

Quel intérêt de créer une SCI familiale ?

Pour terminer, revenons à la nécessité de fonder une société civile immobilière ou SCI familiale : celle-ci est recommandée dans la gestion d’un bien immobilier en indivision. C’est-à-dire que plusieurs héritiers vont recevoir ce dernier sans qu’ils ne soient forcément en accord sur son sort : y vivre, le faire louer, le revendre. La SCI fait alors appel à la gestion du bien par un gérant préalablement nommé. Les membres de la famille qui deviennent associés souscrivent équitablement aux parts émises. Ce sont ces parts qui seront alors revendues ou conservées, puis à nouveau transmises aux futurs héritiers (petits-enfants, arrière-petits-enfants, etc.).

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